Регистрация              Войти

История поиска
Подписка на рассылку




Право преимущественной покупки комнаты

10 октября 2013 года

Стоимость квартиры зачастую достигает заоблачных высот, поэтому с покупкой отдельного жилья могут возникнуть трудности. В такой ситуации выход – покупка комнат в коммунальной квартире. Однако покупка и продажа комнат имеют особенности, о которых необходимо знать участникам сделки.

Право собственности на комнату

  1. Жилищный кодекс РФ (статья 16) указывает на то, что комната в коммунальной квартире – это самостоятельный объект, на который регистрируется отдельное право собственности.
  2. Места общего пользования, предназначенные для удовлетворения жизненных потребностей, в коммунальной квартире подлежат разделу согласно ст. 135 Гражданского кодекса РФ. Доля каждого собственника определяется так: площадь комнаты делится на площадь всех жилых помещений. Полученная цифра соотносится с площадью мест общего пользования. Это стандартный вариант долевой собственности мест общего пользования, другие варианты оговариваются в отдельном соглашении.

Право преимущественной покупки комнаты

Цель преимущественного права покупки — предоставление возможности другим собственникам комнат устранить постороннее лицо. Преимущественное право покупки недвижимости имеют собственники (соседи) остальных комнат данной квартиры (статья 43 Жилищного кодекса РФ). Порядок и условия сделки купли-продажи комнаты содержатся в Гражданском кодексе РФ. В частности, статья 250 ГК указывает, что собственник комнаты обязан в письменном виде известить соседей о намерении ее продать. Стоимость и условия сделки должны быть неизменны для всех. В течение 1 месяца соседи должны сообщить о своих дальнейших действиях. В случае отказа собственник комнаты может заключать сделку с третьими лицами.

Следует обратить внимание, что если комната продается третьим лицам, то у соседей требуется получить заверенный нотариально отказ от преимущественного права покупки. Если комната продается соседям, документ не требуется. Отказ прикладывается к пакету документов для регистрации права собственности. При отсутствии такого документа возможен отказ от регистрации права.

Если комната не приватизирована, то с извещением о продаже необходимо обращаться в муниципальный орган, который, в случае отказа от покупки, также выдаст соответствующий документ. Договор преимущественного права покупки комнаты не заключается, однако, следует иметь в виду, что извещение о намерениях совершения сделки купли-продажи является публичной офертой, которая может выступать в качестве предварительного договора.

Предотвращение конфликтных ситуаций

Конфликты продавца комнаты с собственниками других комнат в коммунальной квартире при проведении сделки купли-продажи – явление частое. Остановимся на наиболее распространенных случаях.

  1. Соседи уклоняются от встреч, следовательно, нет возможности передачи извещения о намерении продажи комнаты. В этом случае нужно отправить заказное письмо с уведомлением, где указываются стоимость комнаты и условия сделки. Законодательством не определена ответственность за неполучение писем. Если извещение вернулось с пометкой «возврат», нотариус составит письмо для регистрационного органа.
  2. Можно всю процедуру общения с соседями перепоручить нотариусу. Это будет стоить дороже, но значительно сэкономит и нервы, и время.
  3. Соседи чинят препятствия при осмотре комнаты третьими лицами. Устранение этого – обращение к правоохранительным органам, которые могут привлечь нарушителей к ответственности.
  4. Преимущественное право было нарушено, а соседям не было предоставлено извещения о продаже. В этом случае соседи, желающие купить комнату, имеют право в течение 3-х месяцев обратиться с заявлением в судебные органы об отмене состоявшейся сделки купли-продажи и перевода на них права преимущественной покупки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире связана с многочисленными проблемами – от доброй воли соседей до противоречий в законодательстве. Рекомендуется перед продажей проконсультироваться с юристом, который занимается сделками купли-продажи комнат в коммунальной квартире.