Регистрация              Войти

История поиска
Подписка на рассылку




Задаток при покупке недвижимости

9 августа 2013 года

Любой человек, покупающий недвижимость, столкнется с таким понятием, как «задаток при покупке недвижимости». Что это такое, как не обмануться при выплатах и как избежать подводных камней, чтобы не оказаться ни с чем в итоге?

Что такое задаток за недвижимость?

Задаток при оформлении недвижимости – это та сумма, которую одна сторона договора выдает другой стороне как доказательство совершения сделки, как подтверждение намерения приобрести недвижимость. То есть, примерно как в древние времена: фермер оставлял одну корову из стада человеку, покупающему все стадо, в знак серьезности своих намерений.

В законодательстве основные положения о задатке содержатся в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Задаток служит для выполнения трех основных целей:

  1. Вы доказываете продавцу свои намерения заключить договор.
  2. Вы получаете стимул исполнять его условия
  3. При исполнении условий договора, задаток становится частью средств в счет уплаты товара.

Как правило, при просмотре понравившейся квартиры риэлтор сразу же предупредит вас о необходимости внесения за нее задатка. Все это регулируется соглашением между вами и продавцом. Если вы найдете более подходящий вариант, и купля-продажа не состоится по вашей вине — задаток останется у продавца. Если продавец откажется продавать вам квартиру, вина будет его — он обязан выплатить вам задаток в двойном размере. Вроде все очень понятно – но со всем, что связано с деньгами, начинаются свои сложности.

Эти разные названия задатка

Рассмотрим ряд историй, которые активно используются для обмана покупателя и беспрепятственной добычи денег.

  • Подписание предварительного договора, а вместе с ним и получение предварительных денег. Если вы внимательно изучите ст. 429 ГК РФ, то убедитесь, что вы покупаете мифическое право заключения договора за ваши реальные деньги. При наличии сомнений и решении дела через суд, этот «задаток» будет ничем иным, как авансом. И вторая сторона, более выгодная для вас: в рамках предварительного договора соглашение о задатке отсутствует, следовательно, отказавшийся от сделки продавец никак не может оставить у себя задаток. Или он будет иметь дело со статьей 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).
  • Агентский договор. Любой риэлтор обязан подписать с вами агентский договор на поиск квартиры, где прописана сумма услуг специалиста по покупке квартир. Нередки случаи, когда некоторые очень ловкие риэлторы стрясают с вас задаток уже в учет предпочтений по нахождению квартиры. Деньги мифическим образом растворяются в кармане предприимчивого риэлтора. А это, между прочим, взыскание в вашу пользу (гл. 60 ГК РФ).
  • Передача задатка без письменного оформления. Вы не поверите, но люди, отдающие кровные под честное слово — все еще водятся. Это нечастый случай, но мы решили все-таки упомянуть о нем.
  • Судебные решения. Даже если вы везде указали, что вы передали именно задаток, суды склонны считать его авансом. Проследите, чтобы в расписке значился именно задаток, а не аванс: это может сыграть ведущую роль в суде.
  • Частично исполненные обязательства. К сожалению, советская практика до сих пор сохранилась в судах: частично исполненные обязательства все равно засчитываются как полностью исполненные. Вы лишаетесь своего двойного задатка, и, даже если истекли все сроки и продавец обязан по договору съехать — он все еще проживает в квартире. Чтобы обезопасить себя, покупайте квартиру без каких-либо жителей: это облегчит спор.

    Что не следует забывать при оформлении задатка?

    1. Соглашение о задатке нужно оформлять только в письменном виде, неважно, какую суму денег вы отдаете. (Для этого у вас есть п. 2 ст. 380 ГК РФ). Если какая-либо сторона не соблюдает форму сделки, стороны не могут ссылаться на свидетелей (ст. 162 ГК РФ).
    2. Деньги стоит передать только при наличии оформленных документов, в которых отражено реальное положение вещей.
    3. Соглашение о задатке требуется заключать только в рамках договора купли-продажи.
    4. Условия о задатке действуют только после государственной регистрации договора: это условие действительности его заключения.
    5. В расписках и прочих документах прописывайте, что передали именно задаток и ничто иное.


  •