Регистрация              Войти

История поиска
Подписка на рассылку




Мнение экспертов относительно перспектив рынка недвижимости Краснодара

28 декабря 2017 года

Мнение экспертов относительно перспектив рынка недвижимости Краснодара

Строительный рынок Кубанской столицы сегодня находится в ожидании серьезных перемен. Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время рынок покинут некоторые застройщики, а причиной того может стать ипотека. Это особенно важно, учитывая увеличение количества «долгостроев», и это несмотря на меры, принимаемые государством.

Краснодар некоторое время лидировал по объемам жилищного строительство, превосходя по этому показателю даже Москву, а сегодня его часто называют городом «кидал». О том, насколько серьезно стоит здесь проблема обманутых дольщиков, говорят протестные акции, организуемые людьми, ожидающими свои квартир годами, и даже десятилетиями. Активно вмешались в процесс и муниципальные чиновники, ужесточившие порядок выдачи разрешений на строительство. Стали более осторожными и покупатели, которые не спешат уже покупать квартиры на ранних стадиях строительства.

Проблема обманутых дольщиков, между тем, существует и в других регионах Российской Федерации, и только официально в России зарегистрировано 36 тыс. 600 человек, пострадавших от действий застройщиков. Согласно данным, предоставленным Министерством строительства, только на Кубани обманутыми официально признали 6 тыс. 400 человек, и это притом, что в Москве количество обманутых дольщиков едва превышает 4 тыс. человек. Власти Кубани, между тем, заверяют, что до конца 2020 года ни одного «долгостроя» на территории Краснодарского края не останется.

Михаил Попенко – вице-президент строительно-инвестиционной компании «Девелопмент-Юг», считает, что такое поведение застройщиков недопустимо, потому что это негативно влияет на строительный рынок, в целом. Мало того, что страдают сами дольщики, касается это напрямую и девелоперов, работающих без нарушения сроков. Как следствие, люди все реже покупают квартиры на стадии котлована, зато существенно увеличилось количество продаж в сегменте готового жилья и на поздних стадиях строительства.

Учитывая снижение покупательского спроса, застройщики вынуждены были пересмотреть признаки успешности своих проектов. Если раньше нормальным считалось 5% квартир, непроданных к моменту окончания строительства, то сегодня 15% квартир, не нашедших хозяев к моменту окончания строительства, это норма. Такой проект, уверяет Александр Кутченко, возглавляющий компанию «Аякс-Риэлт», считается довольно успешным.

В связи с произошедшими изменениями, изменилось и отношение к квартирам в новостройках, как к объектам инвестирования свободных средств. Если раньше квартиры их часто покупали для последующей сдачи в аренду или продажи, то сегодня более привлекательным является вариант покупки земельного участка. Денис Исаев – директор по финансам и экономике группы «Европея», рассказал о том, что в 2017 году объем продаж участков земли вырос в три раза – с 10 до 30% от общего количества сделок.

Ситуация на строительном рынке, по мнению Михаила Попенко, зависит во многом от стоимости строительных материалов, а они постоянно дорожают. К сожалению, не многие застройщики учитывают этот факт, и не мониторят рынок строительных материалов, удорожание которых должно вести к повышению цен на жилье. Если этого не происходит, снижается маржинальность сделки, а это приводит к появлению «долгостроев» и тысяч обманутых дольщиков.

Большие надежды возлагают девелоперы на ипотеку, которая может поддержать рынок на плаву. Внушает доверие, в частности, тот факт, что сегодня среднестатистическая ставка по кредиту составляет 9,88% — рекордный для России показатель. Со снижением стоимости обслуживания ипотечного кредита увеличивается количество выданных кредитов. На протяжении 2017 года их на Кубани было выдано на 34% больше, чем в 2016 году. Между тем, анализ ситуации, сложившейся в регионе, показывает, что даже в кредит купить квартиру может сегодня позволить далеко не каждый житель Краснодарского края – всего 17% жителей.

Влияет на количество продаж также сумма первоначального взноса, а с некоторых пор наблюдается тенденция к ее уменьшению. Наталья Яковенко – вице-президент по финансам компании «Девелопмент-Юг», рассказала, что покупая квартиры с минимальным первым взносом, стараются выбрать вариант дороже.

Свое мнение относительно сложившейся ситуации высказал и Кирилл Зарочинцев – управляющий региональным филиалом банка «Российский капитал». Он уверяет, что основными потребителями ипотеки сегодня являются молодые люди в возрасте 25-30 лет. Они имеют определенный уровень дохода, а поддерживая их, государство повышает спрос на объекты недвижимости, регулируя, тем самым, ситуацию на строительном рынке, и активно развивающийся Краснодарский край не является исключением. Чего только стоит предложение ипотеки от «Российского капитала» под 7,75%. Благодаря этому и другим предложениям, банк занимает сегодня седьмое место по количеству выданных ипотечных кредитов.

Как показывает практика, увеличение количества выданных кредитов и неконтролируемая их выдача приводит к появлению неплательщиков – об этом предупредил Иван Черемных, управляющий компании «Манн, Черемных и партнеры». Кирилл Зарочинцев на это имеет свой ответ – он считает, в частности, что сегодня к выдаче ипотечных кредитов, по крайней мере, в его банке, подходят крайне взвешенно. Что же касается клиентов, то они тоже относятся к выплате долга серьезно, и стараются не допускать просрочек платежей. В банке научились работать и с проблемными клиентами, для которых разрабатываются специальные программы рефинансирования.

Ипотека является «двигателем» строительного рынка, самым популярным инструментом покупки жилья и на вторичном рынке недвижимости. Если еще не так давно, благодаря программе поддержки ипотечного кредитования, первичный рынок был более привлекательным, то сегодня вторичный рынок возвращает свои позиции, и все благодаря снижению процентной ставки по кредиту. Как утверждает Наталья Гаркуша – руководитель ипотечного центра банка «Российский капитал», доля «вторички», благодаря снижению ставки по кредиту, сегодня достигает 58%, к тому же каждая квартира в новостройке через некоторое время становится «вторичной».

Учитывая большое количество обманутых дольщиков, и особенно в Краснодарском крае, правительство делает все, чтобы избавить застройщиков от возможности привлечения средств россиян. Долевое участие в вопросах строительства в ближайшее время будет заменено на проектное финансирование, для чего активней будут привлекаться банковские кредиты. Поддерживает мнение руководителя страны и губернатор края Вениамин Кондратьев. Он считает, что проектное финансирование может стать тем шагом, который поможет избавиться навсегда от проблемы «долгостроев».

Проектное финансирование, между тем, не страшно застройщикам, имеющим налаженную финансовую систему и соблюдающим нормы существующего законодательства. Уверена в этом и Наталья Яковенко, считающая, что для крупных компаний, зарекомендовавших себя с лучшей стороны, переход на новые условия пройдет безболезненно, чего не скажешь о компаниях, работающих нестабильно. Именно «проблемные» девелоперы должны опасаться изменений в Федеральный закон №214, хотя и застройщики, не имеющие проблем, могут, по мнению Ивана Черемных, пострадать.

Статьи по теме

Техпаспорт при продаже квартиры

Квартира-студия от застройщика