Регистрация              Войти

История поиска
Подписка на рассылку




Перспективы рынка недвижимости Краснодара обсудили эксперты

9 февраля

Перспективы рынка недвижимости Краснодара обсудили эксперты

Учитывая изменения, внесенные в ФЗ №214 и другие факторы, эксперты считают, что в ближайшее время намечается «очищение» строительного рынка. Его покинут многие застройщики, а двигателем станет, как это часто бывает, рынок ипотечного кредитования и его крупнейшие игроки.

Свое исследование эксперты начали с изучения трендов 2017 года, а именно в прошедшем году в городе появилось рекордное количество «долгостроев». Соответственно, остро стоит проблема обманутых дольщиков, а в ситуации вынуждено вмешаться региональное правительство. В связи с ростом количества недостроенных объектов, власти ужесточили требования к застройщикам, что привело к резкому сокращению количества выданных разрешений на строительство. Статистика показывает, что изменилось и отношение покупателей к объектам на стадии котлована и на ранних стадиях строительства – их стали покупать гораздо реже.

Обманутые дольщики есть и в других городах России, а всего на момент исследования их насчитывалось 36,6 тыс. человек, причем примерно каждый шестой пострадавший из Краснодарского края. И это притом, что в Москве с ее размерами насчитывается всего порядка 4 тыс. обманутых дольщиков. Между тем, местные власти уверены, что решить эту проблему они смогут уже в 2020 году.

Свое мнение относительно сложившейся ситуации высказал М. Попенко – вице-президент строительно-инвестиционной компании «Девелопмент-Юг». Он считает, что застройщики, нарушающие сроки строительства, не только становятся причиной появления новых пострадавших, но и подрывают авторитет девелоперов, работающих в рамках закона. Именно по этой причине все чаще стали покупать готовые квартиры или квартиры на завершающей стадии строительства.

Так называемый «отложенный спрос», по мнению А. Кутченко – директора АН «Аякс-Риэлт», изменил и критерии успешности застройщиков. Если раньше к моменту окончания строительства непроданными оставались не более 5% квартир, то сегодня считается нормальным показатель, когда бесхозными к моменту сдачи считается 15% квартир. По мнению экспертов, существенно сократилось количество покупок жилья с целью инвестирования свободных средств, так как маржа от таких сделок сегодня минимальная.

Все это привело к существенному увеличению спроса на земельные участки, о чем говорит, в частности, Д. Исаев – один из директоров группы компаний «Европея». Популярность участков под застройку растет, и сегодня это хорошая альтернатива покупке квартиры, о чем говорит тот факт, что количество сделок в этом сегменте рынка за год увеличилось примерно на треть.

Немаловажную роль играет также повышение стоимости строительных материалов, а далеко не все застройщики это учли, что и стало одной из причин появления большого количества недостроенных объектов. Застройщики должны на повышение стоимости стройматериалов реагировать повышением цен на объекты, но это происходит далеко не всегда. Это приводит к снижению прибыльности проектов и появлению «долгостроев».

Специалисты помнят, насколько своевременно была реализована программа ипотечного кредитования с господдержкой, и не приходится сомневаться, что и сегодня она поможет поддержать строительный рынок. Сегодня среднестатистическая процентная ставка по ипотеке составляет 9,88%, и это самый низкий показатель за всю историю современной России. Естественно, это привело к увеличению количества выданных кредитов, а в 2017 году финансовые учреждения дали в долг порядка 34 млрд. руб., что на треть больше, чем в 2016-м.

Между тем даже привлекательная ипотека не дает возможности покупки многим жителям Кубани, а на это, согласно данным исследований, сегодня способны только 17% кубанцев. По доступности жилья Краснодарский край занимает 72 место, но ситуация с каждым днем улучшается. Покупательский спрос, в частности, может увеличиться за счет уменьшения первоначального взноса по ипотеке, а это привело к тому, что покупатели теперь все чаще рассматривают ранее недоступные варианты покупки дорогого жилья.

В позитивной роли ипотеки уверен и К. Зарочинцев – управляющий региональным филиалом банка «Российский капитал». Он сообщает, что основными потребителями продукта являются сегодня молодые люди в возрасте 25-30 лет, имеющие стабильный доход. Поддерживая эту часть населения, государство может поддержать строительный рынок в целом. Что касается банка «Российский капитал», то сложно не соблазнится на уникальное предложение в виде 7,75% годовых по ипотеке. Сегодня банк входит в семерку самых крупных игроков рынка ипотечного кредитования, при этом ежемесячный прирост количества клиентов увеличивается на 15-20 пунктов.

Такая ситуация может привести к тому, что кредиты будут брать те, кто не сможет гарантировать выплаты по ним. С этим не совсем согласен управляющий банком «Российский капитал», а г-н Зарочинцев считает, что заемщики подходят к получению ипотечных кредитов взвешенно, и редко допускают просрочки по выплатам. Что же касается проблемных клиентов, то в каждом банке предусмотрены программы рефинансирования долга. Как бы ни было, ипотека, по-прежнему, остается самым действенным инструментом регулирования ситуации на стройрынке РФ, причем одинаково эффективно ипотека сегодня работает, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Эксперты считают, что на вторичном рынке количество сделок, совершенных с привлечением ипотечных средств, растет, а их количество в общем объеме предложений составляет 66%, минимум. В Краснодарском крае доля жилья, «бывшего в употреблении» составляет 58% от всех предложений, при этом на «первичке» происходит нечто подобное. По мнению Н. Гаркуши – руководителя центра ипотечного кредитования регионального филиала банка «Российский капитал», это связано с тем, что ставки по ипотеке сравнялись. Что касается «вторички», то количество предложений здесь постоянно возрастает, причем за счет вчерашних новостроек. Именно эти объекты, а не квартиры, построенные 15-20 лет назад, сегодня пользуются особым спросом.

Среди действенных методов, способных поддержать строительный рынок, также можно отметить предстоящий отказ от системы привлечения средств дольщиков. Работа в этом направлении ведется, а инициировал процесс Владимир Путин, давший соответствующее поручение правительству Российской Федерации. На смену долевому участию в ближайшее время, вероятней всего, придет проектное финансирование объектов строительства. Для чего будут максимально привлекаться банковские кредиты.

С мнением президента согласен и губернатор Кубани Вениамин Кондратьев, который также уверен, что система долевого участия в строительстве изжила себя. Проектное финансирование сможет избавить рынок от многих проблем, включая обманутых дольщиков, а по их количеству Краснодарский край опережает все муниципалитеты России. Переход на новую систему финансирования, к тому же, не повлияет на деятельность крупных застройщиков, которые не нарушают законы и постоянно предоставляют в банки отчетную документацию.

Статьи по теме

Как купить дом за границей

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости